Locales

¿Se autorregula el mercado inmobiliario?

La pregunta es apenas la punta visible del iceberg que mantiene de rehenes a cientos de miles de inquilinos a lo largo y ancho del país. Diario Lateral, en una entrevista exclusiva con Adrián Torres, Presidente de la Asociación Misionera de Inquilinos (AMI), da a conocer un costado de la respuesta a esa pregunta. Quizá, una cara de la misma moneda mucho menos difundida pero no por eso menos legítima. A días de la promulgación de la ley de Alquileres por el Congreso de la Nación, los inquilinos ven un mejor horizonte y con mayores garantías.

Adrián Torres, ostenta una larga trayectoria en la lucha que busca proteger los intereses de familias que viven en casas de alquiler. De hecho, en octubre de 2007, Torres participó como cofundador de la Unión de Inquilinos de Tierra del Fuego y estuvo a cargo de la organización hasta diciembre de 2015 cuando decidió radicarse en Posadas. En esos ocho años de trabajo representativo del sector, participó de instancias de discusión y difusión en los Concejos Deliberantes de Río Grande y Ushuaia, en la legislatura provincial como también en el Congreso de la Nación. Presentó proyectos de ley y vivenció todas las necesidades no resueltas que arrastra un locatario, tanto en el sur argentino como ahora en la capital provincial.

La primera presidenta de AMI (Asociación Misionera de Inquilinos) fue Marta Brustein, hasta que en 2016 decidió radicarse en Neuquén y así Adrián Torres tomó la posta en la tierra colorada.

¿Cómo recibieron la noticia de la promulgación de la ley de Alquileres?

Todas las asociaciones de inquilinos festejamos esta ley que es una reforma de fondo del Código Civil y Comercial que obviamente tienen que acatar todas las provincias del país. Hace muchos años que los sectores de inquilinos venimos reclamando que se tomen medidas, que exista una ley. Hay muchas cosas importantes en esta ley, por ejemplo:

  • el plazo de 24 a 36 meses le da mayor estabilidad a la residencia del inquilino
  • los ajustes siempre estuvieron al libre albedrío en el mercado inmobiliario que de hecho nunca fue controlado, y se hacían ajustes cada 4 meses o cada 6 meses o cuando le parecía a quien intercedía en la operación inmobiliaria.
  • La actividad la realizaba cualquier particular, cualquier persona que tenía un mínimo conocimiento copiaba y pegaba contratos viejos a nuevos contratos, actualizando datos y listo.

La verdad es que es un mercado al que le falta muchísima regulación”.

Adrián Torres

Otro de los puntos es que el depósito de garantía que lo tengan que devolver actualizado al último mes pago de alquiler es importante. Antiguamente vos pagabas 10 mil o 15 mil pesos de depósito y al cabo de los 24 meses te devolvían el mismo dinero que vos pusiste y de la devaluación nadie se hacía cargo; hoy eso es distinto.

También, las expensas extraordinarias, queda bien claro, que la tiene que pagar el propietario del bien de renta. Muchas veces pasaba en los consorcios que reparaban espacios comunes y esos gastos se los pasaban al inquilino y eso era totalmente arbitrario e injusto.

Antes se pedían garantías propietarias para poder alquilar en las grandes urbes, hoy los inquilinos tienen otras herramientas como seguro de caución, como avales bancarios, recibos de sueldo; tiene la alternativa de presentarle dos tipos de garantía al propietario y tiene que aceptar y elegir alguna de ellas.

Los ajustes de la mensualidad del alquiler van a ser anuales y con un índice surgido de los índices de inflación y la escala salarial RIPTE lo que hace que ahora haya un horizonte; saber cuánto vas a pagar aproximadamente de alquiler y cuánto es lo que te pueden aumentar. Antes lo que sucedía es que te aumentaban un 30, un 35, un 40% anual pero después cuando renovabas el contrato te metían otro aumento más, previo al aumento que proyectaban por inflación, por lo tanto terminaba siendo un ajuste feroz, y eso ahora por lo menos se va a cuidar un poco.

Se crea un programa nacional, y esto es muy importante porque lo que hace este programa, primero va a fiscalizar la actividad de los seguros de caución, va a seguir de cerca la actividad de las empresas que brindan este tipo de seguro. También se van a generar otro tipo de seguros que tiendan a cubrir la falta de pago de los inquilinos por razones de fuerza mayor, por ejemplo pérdida del empleo. Va a atender de cerca la problemática de la violencia de género, y esto es muy importante porque hay mucha gente que sufre este tipo de violencia. Otro punto importante dentro de ese programa es el acceso a la vivienda por parte del inquilino; los inquilinos nunca fueron premiados en el país, alquilaban 10, 15, 20 años, hay gente que alquiló toda la vida y nunca pudo conseguir nada. Y cuando digo esto no quiero decir que nadie le regale nada, sino que hablo de tener acceso a la casa, pagando una cuota como muchos acceden, sin embargo, y sin tener nada en contra de la gente que ocupaba ilegalmente, ellos sí se veían favorecidos porque a través de la fuerza lograban conquistar derechos, que es cierto, no es lo mismo usurpar que ocupar pero a la fuerza conseguían que les den una vivienda que los reubique, sin embargo el inquilino seguía esperando una vivienda. Por lo tanto este programa es importante.

Los contratos a partir de ahora serán declarados sí o sí en la AFIP, si bien tiende a la recaudación impositiva, por otro lado es el puntapié inicial para tener el tan ansiado registro de casas que se ofrecen en alquiler que parecía un tema tabú o por lo menos así lo tomaban algunos.

La Cámara Inmobiliaria de Misiones recibió bien la nueva ley, sin embargo, algunos agentes inmobiliarios sostienen que la extensión del contrato a tres años es excesiva y que está hecha para Buenos Aires ¿Ustedes que visión tienen?

Los agentes inmobiliarios que hacen lobby y sostienen que el inquilino, en apariencia, antes conocía el monto que estaba pagando y sabía cuánto iba a terminar pagando. Y según ellos, ahora, perece imposible conocer la cifra desde el momento en que no se puede saber la inflación que va a haber en el primer año del contrato, ni en el segundo, ni en el tercero, dicen ellos. La verdad es que creemos que esto es una falacia total ya que el índice de inflación además de ser promediado con la escala salarial RIPTE, eso ajustaría el promedio hacia un porcentaje más equilibrado. Vos fijate que dicen que el inquilino sabía, y la verdad es que sí sabía lo que empezaba a pagar y lo que terminaba pagando pero los aumentos estaban programados cada 4 o 6 meses y cuando hacían renovación de contrato cada 24 meses te ajustaban un montón de nuevo, entonces quiere decir que era muy injusto el sistema antiguo.

El lobby lo vamos a sufrir siempre, cada vez que se intentó modificar una ley o se intentó algo con respecto a buscar un equilibrio o una mínima regulación en el mercado inmobiliario, siempre las cámaras salieron a hacer lobby, siempre dijeron que iba a disparar el precio, que ahora nadie iba a querer alquilar, etc. Siempre con mensajes apocalípticos y catastróficos pero la verdad es que cada día se construyen más casas y locales para alquiler; y que en definitiva lo va a seguir manejando la oferta y la demanda ¿no es cierto? Si hay demanda los precios se van a disparar y si no hay demanda la oferta va a ser más tentadora para muchos. Porque es así, de hecho sigue siendo así, más allá de que esta ley que se va a aplicar para los nuevos contratos que se hagan de aquí en adelante, porque no es retroactiva.

Por otro lado, nosotros creemos que a esta ley le faltan algunas cosas, falta conquistar más derechos, faltan organismos de contralor que tengan la facultad de, no solo fiscalizar el cumplimiento de esta ley sino, sancionar su incumplimiento tanto para el propietario del bien de renta como para el inquilino. Una especie de defensa del consumidor también.

Esta ley tampoco es la panacea, tampoco es revolucionaria, no es que viene a cambiar los paradigmas del mercado, no. Nosotros no podemos quedarnos ni con lo que digan los propietarios de bienes de renta, ni con lo que digan las cámaras inmobiliarias. La verdad es que los propietarios de bienes de renta es muy poco lo que hablan, lo hacen más las cámaras inmobiliarias que son intermediarios y son los que buscan sus intereses y siempre predominan sus intereses.

Hubo empresarios que rechazaron esta ley porque aducen que el mercado se autorregula solo y sin la necesidad de que el estado ponga cotos a través de una ley ¿Se autorregula solo el mercado inmobiliario?

Lo que digan los empresarios lo tomo con pinzas porque siempre dijeron lo mismo. Siempre que se intentó hacer algo, los mensajes fueron parecidos. Y bueno, si el mercado se auto regula solo entonces no tienen que preocuparse por esta ley. Pero eso no es cierto en realidad, porque la ley viene a traer un equilibrio y a traer cosas que venimos reclamando históricamente los inquilinos. Esta ley viene a reparar un avasallamiento que tuvo el propietario de bienes de renta sobre los derechos de los inquilinos. Porque lo que no entienden es que los principios de la propiedad privada son inalterables. Los bienes seguirán manejándose como propiedad privada, seguirán siendo privados, ese principio es inviolable, con todos los derechos constitucionales que lo consagran. Lo que pasa es que no es lo mismo cuando alguien usa algo como privado con fines privados a cuando uno usa un bien privado para uso público y con fines comerciales. Y esto es lo que se tiene que entender, más allá de que es un contrato civil entre partes entre el inquilino y el propietario de bienes de renta, nosotros sabemos que se trata de una operación comercial. Por eso intercede una inmobiliaria que es un comercio, por eso ahora interviene un personal técnico encargado de estar en el medio y si convenimos que un contrato de alquiler es lucrativo para el propietario del bien de renta y por supuesto para los intermediarios, es un servicio de locación pago por el inquilino. Por lo tanto, si partimos de esa concepción, el inquilino debería ser un consumidor y el mercado debería estar totalmente regulado como cualquier mercado.

Porque con ese concepto que dice el empresario, yo tengo mi auto que es privado pago mi patente, pago mi seguro, entonces si yo quisiera transportar gente bajo mi responsabilidad porque es de mi propiedad ¿lo podría hacer? No. Me tengo que ajustar a las leyes de tránsito, a las leyes de transporte y a todas las leyes que regulen el uso de mi auto con fines de explotación comercial. Porque sino, voy a tener a un taxista o a un remisero protestando, y es lógico porque yo estoy lucrando con eso. Entonces cuando convierto lo mío que es privado en algo lucrativo, tengo que pagar impuestos como todo el mundo y mi actividad tiene que estar regulada.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Artículos Relacionados

Volver al botón superior

Adblock Detectado

POR FAVOR DESACTIVE SU BLOQUEADOR DE ANUNCIOS, ESTE MEDIO SE FINANCIA CASI EN SU TOTALIDAD CON PUBLICIDAD, MUCHAS GRACIAS